空室のリーシング促進でご相談を頂いている投資家さんと打合せ。
総戸数３２戸中８戸が空いているとの事でしたが、
約一年前に取得されてから入居率が変わっていないとの事。
そもそも論として、
この物件のポテンシャルは稼働率70％台なのではないかという答えがひとつ。
それはさておき。
実際に現在の動きと今後の方針を伺ってみたところ、
意外と答えは簡単な処にあるかも。
①市場の把握 ②需要の把握 ③相場の把握 ④戦略
これらが非常に曖昧というか表面的なものでしかない。
これでは幾ら広告宣伝費を積み上げたところで、
幾ら賃貸業者さんを駆けずり回ったところで、
砂漠の中を目隠ししながら手探りでオアシス探しをするようなもの。
もちろん、賃貸業者さんに紹介してもらう事は大事な事。
しかし！！それよりももっと大事な事は、消費者（テナント）が何を求めているか。
今更ながらの話しだが、
消費者ニーズとの乖離により入居が付かないという事は多々見えられること。
賃料設定一つにしても募集中の競合物件と比較するだけでは20点。
なぜなら、その物件は空室なのだから。
ただガムシャラな賃貸業者周りや無鉄砲に広告宣伝費を乗せても50点。
なぜなら、入居するのは賃貸業者さんじゃないのだから。
表面的な情報だけでは相場どころか戦略なんて無いも同然ということ。
何故テナントが入らないの？
テナント希望者は何を求めているの？
これらをトコトンまで追求し、始めて戦略が成り立つ。
電化製品やユニクロさんの製品が何故アルバイトでも売れるのか？
それも一つの答え。
DSMA 須長大城