個人投資家が不動産投資を行う上で、
新規取得において休止期間が発生する事がある。
また、新規取得可能な状況であっても、
現在のような市況下においては条件に見合う物件を得られないケースもある。
では、この期間に何をすべきなのであろうか。
① NOI(純収益)の改善
・入居率向上 ・賃料収入向上 ・運用経費圧縮
② 対象物件のポテンシャル維持・向上
・大規模修繕 ・設備の新設及び交換
③ 新規投資戦略の想定・見直し
④ 出口戦略の想定・見直し
⑤ 財務体質の改善
概ねこれらの事を行いながら、新たな投資機会や出口の機会を伺う。
① については、弊社でも日々の定例業務となっているし、
皆様も色々考えて活動されている事だと考えられる。
②については①及び④に関連付けて行う必要がある。
それぞれの状況に応じて優先されるべき事は異なるが、
この時期弊社が注目しているのは⑤の財務体質の改善である。
ファイナンス環境は徐々に回復傾向にあるとはいえ、
LTVや新規案件への見方に大きな回復は見られない。
（と言っても、見方によっては今が正常と言う意見もありますが）
一部では、金利１％台や対年収(給与)比大幅増という実績も見られるが、
御存知の優良案件に限っての事だ。
しかし、金融機関の心理は『貸したい』に変わりはない。
すなわち、リファイナンスを活用して利払いを圧縮し、
財務体質を改善するには最適のタイミングという事になる。
単純な話だが、調達金利が下がればとNOIは改善される。
但し、何でもかんでもリファイすれば良いわけではない事に注意が必要となる。
戦略に沿って行わないと、効果が無い場合もあれば次の手が打てなくなる事もある。
リファイナンスについては弊社でもお手伝いさせて頂いているので、
ご興味のある方は一度ご相談を。
DSMA 須長大城