今週に入りようやく暑さが和らいできたように感じます。
今日は不動産投資における人的リスクについて考えてみようと思いました。
それも、あるご相談を頂いたのがきっかけでした。
正直、起こってからどうしようと言われましても対応策は限られてしまいます。
少なからず損失を防ぐ事は難しいでしょう。
ではまず、不動産投資における人的リスクとは何ぞやから考えてみましょう。
・滞納
・自殺、殺人、障害等の事件
・薬物利用者などの不良入居者
・その他
ザッとこんな感じでしょうか。
滞納に関しては、申込段階の審査や保証会社利用等により最低限の対処は可能ですが、
それ以外の事前対策は一体どうすれば良いのでしょうか。
昨今では滞納督促が困難になったり、
保証会社の審査がかなり厳しくなった為に保証人偽装等で回収不能になるなど、
滞納に悩まされる投資家さん・管理会社さんは数え切れないほどいらっしゃる事でしょう。
中には『払えない物は払えない』と開き直る人もいます。
現在の日本の流れとしては、入居者保護の考え方が年々強くなっています。
勿論それ自体は決して悪い事ではないのですが、
投資家さん・管理会社さんはしかるべき対応を考えていかねばなりません。
特に、現在の様な長く深い不景気時代、
当然にこの様なケースは出てくる事を想定しておかねばなりません。
（自殺と不景気の関係性は必ずしも一致していない事が研究発表されていますが）
とある管理会社さんでは、相談窓口を設けて入居者さんにより快適な生活を送って頂く事で、
投資家側からするとこれらの人的リスクを回避する活動を行っています。
具体的には、
①相談窓口を設けて滞納以前に相談をもらい、
生活費の見直し(節約術の提案）や仕事の斡旋などのお手伝いをしてあげる。
②定期的に顔を合わせる機会を作り、世間話からストレス除去に努めたり、
心境の変化を探りケアに努める。
プライバシーの問題や交流を嫌がる方も多いので、やりすぎは逆効果になりかねませんが、
これをやり始めてからは滞納件数も大幅に減り転居率も減っているそうです。
何をどこまでやるかは置いておいても、
今この様な時代だからこそこの様なサービスを必要としている人も多いのかもしれません。
少し前から巷では『癒しブーム』が続いていますが、
これは癒しを求めている人が多い事に他なりません。
事後の対応策が限られるだけに、事前の対策をしっかり行い、発生率を下げる努力は必要です。
DSMA 須長大城